桂林市存量建筑建筑功能临时转换管理

暂行办法（征求意见稿）

第一章 总则

第一条【目的和依据】 为规范存量建筑利用管理，提高资源利用效率、优化产业结构、促进城市更新和高质量发展，根据自然资源部《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）、《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录（2024年本）》（自然资发〔2024〕273号）、《自然资源部办公厅 国家林业和草原局办公室关于支持桂林建设世界级旅游城市的函》（自然资办函〔2025〕123号），制定本办法。

第二条【适用标准】 本办法所称的存量建筑建筑功能临时转换，是指利用存量房屋建筑等空间资源发展文旅、教育、医疗、养老托育、体育等国家支持的产业、行业，允许以5年为限，享受按照原土地用途和土地使用权类型使用土地的过渡期政策支持，5年过渡期后，允许按新规划土地用途的市场价格协议出让，符合划拨目录的，可保留划拨性质。

第三条【适用范围】 桂林市五城区范围内，除工业用地控制线、生态保护红线和历史风貌保护区等特定区域外，国有存量建设用地上已建成并合法登记的存量建筑（包括但不限于商业、工业、仓储、办公等类型的建筑）及已列入市级财政闲置资产处置的房屋及土地，在符合产业和规划的前提下，按规定申请对原用地及宗地内建筑物、构筑物进行提质升级改造的盘活利用。各县（市、区）存量建筑建筑功能临时转换工作，可参照本办法执行。

第二章 转换条件与范围

第四条【准入条件】 改造项目的实施主体为原土地使用权人，土地及房屋权属清晰无产权纠纷，且土地使用权剩余年限不少于8年。

利用存量建筑发展文旅、教育、医疗、养老托育、体育等国家相关政策规定可支持的产业，以及其他市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，或其他符合《产业结构调整指导目录》鼓励类产业或《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录（2024年本）》享受过渡期支持政策的项目。

符合漓江风景名胜区总体规划、国土空间总体规划强制性内容及管控要求。结构安全标准和建筑消防标准，涉及结构改造或建筑使用功能改变的，应当进行房屋安全可靠性鉴定，确保在剩余使用年限内可以正常使用;对于不满足房屋安全可靠性要求的，应当采取工程措施处理合格后方可投入使用。

第五条【正面清单】 鼓励按市政府明确的规划用途改造为文旅、教育、医疗、养老托育、体育等国家支持的产业、行业；位于市级（含）以上政府批准设立的工业园区的，可以分别改造为软件研发、文创类等项目。

下列类型（包括但不限于）属于鼓励类文旅、教育、医疗、养老托育、体育等国家支持的产业、行业的项目；各行业主管部门应对存量建筑建筑功能临时转换项目是否属于国家支持的产业、行业项目类型进行审查认定。

（一）文旅类：博物馆、美术馆、图书馆、文化馆、影剧院等文化设施项目；景区景点、旅游项目配套的酒店民宿、汽车旅游营地、露营地、文化旅游演艺、旅游集散中心等文旅项目。

（二）教育类：公办义务教育学校和幼儿园；优质民办幼儿园；非义务教育的优质民办学校（含幼儿园、高中学校、中等职业学校、高等学校）。

（三）医疗类：精神卫生类项目、医养结合项目、中医医院项目；康复、护理、口腔、医疗美容、检查检验、消毒供应中心等医疗相关项目；基层医疗卫生机构项目；医疗急救体系项目（包括急救分中心、急救站点、洗消中心）等公共卫生机构类项目。

（四）养老托育类：普惠型养老托育机构及老年人照料中心、居家养老服务站等嵌入式养老服务设施；托育服务设施（月子中心、托育机构、托育综合服务中心、社区托育服务设施），婴幼儿家庭科学育儿指导和服务，社区托育服务项目。

（五）体育类：全民健身中心、多功能运动场馆、体育公园、健身步道、健身广场、健身房、游泳馆、各类球场以及其他室内外全民健身设施项目。

（六）其他符合《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录（2024年本）》享受过渡期政策支持的项目类型。

第六条【负面清单】 禁止以下建筑功能转换或转换为以下功能行为：

（一）土地及房屋权属不清晰，或违反土地出让合同、划拨决定书及监管协议，违法违规用地的建筑。

（二）存在重大安全隐患且未完成工程安全措施处理合格的建筑。

（三）《建设用地使用权出让合同》或《划拨决定书》明确改变土地用途需政府收回土地的。

（四）已纳入政府征收范围或城中村改造、棚户区改造范围的，或位于漓江风景生态保护红线、永久基本农田等管控区域内的建筑。

（五）将建筑用途转为易燃易爆、危化品生产加工存储、危废存储等功能的。

（六）利用历史建筑、公园等公共资源中存量建筑转化为实行会员制的场所、只对少数人开放的场所、违规出租经营的场所。

（七）《自然资源要素支撑产业高质量发展指导目录（2024年本）》禁止类项目，及其他法律法明确禁止的和不符合区域功能定位的业态。

第三章 激励措施

第七条【政策支持】 建筑功能临时转换为鼓励类文旅、教育、医疗、养老托育、体育等国家支持的产业、行业，软件研发项目、文创类项目的，过渡期内可享受按照原土地用途和土地使用权类型使用土地的过渡期政策支持，出让土地不补缴土地出让金，划拨土地用做经营性用途的按照《桂林市土地收益金管理办法》（市政〔2013〕24号）收取土地收益金；5年过渡期后，允许按新规划土地用途协议出让。

建筑功能临时转换的项目，在不对相邻土地、建筑物等造成影响，不影响相关利害关系人合法权益，不对周边环境、安全有严重影响及不改变原建筑结构的前提下，项目实施主体持自然资源部门出具的符合土地的过渡期政策意见，在住建部门的指导下委托具有资质的设计单位，完善项目改造方案，确保符合建筑结构安全、消防安全技术规范。项目改造方案原则上不改变原建筑高度、不增加项目用地面积、不实施拆除重建。

第四章 项目办理及审查流程

第八条【办理流程】 建筑功能临时转换按下列程序办理：

（一）项目实施主体持项目改造方案（含项目转换后的功能、规模、范围及总平面改造设计图，消防、结构安全等材料）、企业工商登记信息（含股权构成信息）、利害关系人意见等材料，征询以下相关行业主管部门意见：

1.市发展改革委和市大数据和行政审批局依据《政府投资条例》、《企业投资项目核准和备案管理条例》等法规文件，对存量建筑建筑功能临时转换项目符合固定资产投资项目范畴的，按权限履行审批、核准（市大数据和行政审批局）、备案职责。

2.市住房和城乡建设局负责出具对建筑结构安全、消防安全等方面的审核意见，涉及历史建筑的，还需市住建部门负责出具对历史建筑及风貌保护的审核意见。

3.市生态环境局负责出具对项目环保要求的审核意见。

4.涉及漓江风景名胜区的，由桂林漓江风景名胜区管理委员会负责出具审核意见。

5.涉及文旅、体育等项目的，由市文化广电和旅游局负责出具审核意见。

6.涉及养老、社区服务等项目的，由市民政局负责出具审核意见。

7.涉及其他行业的，由相应主管部门负责出具审核意见。

（二）各行业主管部门审批同意后，项目实施主体持相关审核意见向所在城区自然资源部门提出项目建筑功能临时转换申请。

（三）城区自然资源部门对项目是否符合存量建筑建筑功能临时转换条件进行初步审查后，负责出具审核意见函，征询城区政府意见，并由城区政府组织公示，征求相关利害人意见；涉及工业园区内的项目，还应同步征询工业园区管委会意见。

（四）项目公示无异议后，由自然资源部门将相关材料参照工业用地简易流程报市政府审批。

（五）项目经市政府审批同意后，项目实施主体持市政府批复向自然资源、住建、生态环境等行业主管部门申领建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、消防设计审查或消防验收备案手续；项目改造完成后，须按规定进行竣工验收后方可投入使用。

（六）过渡期内，按照批复的实施方案从事经营活动的，有关部门应当依法办理营业执照及经营许可；建筑物按照批复的实施方案使用，涉及房屋的用途与不动产登记用途不一致的，不影响办理经营主体登记以及经营许可手续。

第五章 监督监管

第九条【监管职能】 城区政府为项目实施监管主管部门，负责组织辖区相关部门进行监管。城区政府及相关行业主管部门、职能部门，应依职责加强对改造项目的全过程监管，对发现的违法违规违约行为依法进行处置，并按规定纳入社会信用体系监管。

第十条【监管要求】 建筑功能临时转化项目自批准之日起5年时间为过渡期，过渡期终止日期不得超过国有建设用地使用权的终止日期。

在过渡期内，项目用地不改变原用地的权属性质，不办理土地用途变更登记，不得分割或整体转让，房屋不得整体或分零出售，土地使用权人的股权不得变更。因城市建设需要征收或收储的，仍按原土地房屋权证载明的土地用途、建筑面积和建筑功能给予办理。

第十一条【期满处置】 建筑功能临时转化项目在过渡期满6个月前，项目实施主体应提出项目期限届满处理意见。

过渡期满后，项目不再按临时变更的功能使用的，项目实施主体应当按原土地用途和规划条件使用项目宗地及附属建（构）筑物，须在6个月内拆除建筑功能临时变更期间建设的建（构）筑物，将建筑结构、消防安全等恢复为满足原土地用途和规划条件的国家有关规范要求。对于不按规定拆除恢复的，由城区政府组织相关职能部门依法依规处置。

过渡期满并需继续使用的，应在过渡期满6个月之前向市自然资源局提出改变土地用途申请，市自然资源局按照建设用地改变用途办理流程进行审批，并按程序进行详细规划调整；对不符合详细规划调整要求的，过渡期满后项目实施主体应停止按该用途继续经营使用。项目实施主体新规划用途符合国家《划拨用地目录》的可保留划拨供地，不符合国家《划拨用地目录》的可按协议出让方式办理土地审批手续。

5年过渡期满未提交土地用途变更申请，过渡期终止日期起，土地用地按原用途管理，项目实施主体不得再次享受本政策。

第六章 附 则

第十二条【解释权限】 本办法由市自然资源局会同相关部门解释。

第十三条【实施时间】 本办法自印发之日起实施，有效期5年。