《桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则》政策解读

《桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则》政策解读

一、起草背景

2018年3月26日，市人民政府印发实施《桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则(暂行)》(市政规〔2018〕10号)，有效期至2020年3月26日。2020年4月4日，自治区人民政府印发了《关于进一步推进城镇低效用地再开发促进高质量发展的指导意见》(桂政办发〔2020〕22号)，从政策、制度方面对全区低效用地再开发工作进行指导和支持。我局根据自治区政府的指导意见拟定了《桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则(修订稿)》(以下简称“实施细则”)，并经市政府常务会审议通过。2020年6月28日，市委全面深化改革委员会第六次会议提出:“出台具有桂林地方特色的相关改革创新举措”。

为落实市委深改委的会议要求，我局成立考察学习组，对南宁和柳州等地进行了实地学习调研，学习了其操作性比较强的土地熟化投资人制度、收储土地出让金分享制度等比较成功的做法，重新优化了“实施细则”，提出了更有利于城镇低效用地再开发的措施，重新征求了各单位意见，并根据反馈意见再次修订细则。

二、主要内容

《桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则》共六章三十一条，主要内容包括:总则、再开发主体和供地方式、自主再开发项目实施(增补)程序及出让金出让方式、政府收储再开发实施程序及出让金计算方式、农村集体建设用地再开发、其他事项等。

三、主要措施

(一)总则。一是说明本细则以国务院、自然资源部、自治区人民政府等上级部门的相关文件为依据，依法依规制定;二是明确城镇低效用地的含义和改造范围;三是规定已纳入《桂林市城镇低效用地再开发工作专项规划》或经批准增补纳入《专项规划》的项目适用本实施细则。

(二)再开发主体和供地方式。一是城镇低效用地再开发可采取自主再开发、市场主体再开发、政府收储再开发三种方式;二是原土地使用权人自主开发的，可以根据不同的开发改造方式确定土地受让人，可以协议方式出让给改造主体;四是市场主体再开发的，受让人为项目建设业主;五是原土地使用权人放弃自主开发的，土地使用权须由政府收回或者多主体中无法统一权利主体的，由市人民政府依法收回、收购国有土地使用权进行招拍挂出让实施再开发。

(三)再开发项目增补程序、自主再开发项目实施程序及出让金计算方式。

1.再开发项目增补程序。原土地使用权人有自主再开发意愿，但拟开发地块不在《专项规划》范围内的，原土地使用权人可向项目地块所在地城区人民政府提出办理城镇低效用地认定和增补手续。城区人民政府向市土地储备中心提出书面增补申请，市土地储备中心对申请增补的再开发项目进行初审后，申请增补的土地使用权人委托有资质的作业单位编制增补论证报告。市土地储备中心会同相关城区政府、市直部门会审，由市自然资源局报市人民政府批准并通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公示。

2.自主再开发项目实施程序。已纳入《专项规划》和经批准增补的再开发项目，由市土地储备中心向市自然资源局申领新规划条件。取得新规划条件后，项目实施单位负责委托有资质的作业单位编制项目实施方案和开展项目社会稳定风险评估，由市自然资源局报市人民政府批准后，通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公示。市自然资源局以抽签方式选取中介评估机构进行土地价格评估，并提出土地出让底价建议或者应当缴纳(补缴)的土地出让金额报市人民政府审定。政府以公开招标方式引入项目建设业主的市场主体再开发程序，参照自主再开发实施程序执行。

3.明确再开发项目现状为划拨土地使用权的、现状为出让土地使用权的、已出让的工业用地不改变用途等三种情形下的土地出让金缴纳(补交)计算方法，以及评估机构的选取数量。属于自主再开发的项目，根据原地上建(构)筑物的评估结果计算地块改造已投入成本，建(构)筑物已灭失或者部分灭失无法评估的，按不同的新土地使用条件下的用途核算地块改造已投入成本。

4.规定为实施城市规划需从再开发地块中划出部分国有建设用地作公益和公共基础设施用途的，由市人民政府按土地使用权评估价格收回，配套建设的小型公益和公共基础设施应当与主体工程同步计划设计、同步建设施工、同步竣工验收、同步交付使用。

5.再开发项目涉及商品住宅开发的，应当配建该项目规划商品住宅总建筑面积5%的人才住宅房。

(四)政府收储再开发实施程序及出让金计算方式。

1.政府出资收回统一组织实施改造的，由项目所在地城区人民政府开展土地权利人改造意愿调查。已纳入《专项规划》或者经批准增补纳入且明确需由政府收储再开发的项目用地，由市土地储备中心进行收储。

2.明确现状为划拨土地使用权、出让土地使用权的土地收储价格计算方式。综合计算新土地使用条件下出让土地使用权市场价格、原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格(原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格)、合法产权地上建筑物(附着物)评估价值、增值部分的30%。

(五)农村集体建设用地再开发。农村集体建设用地可由农村集体经济组织申请自行改造，也可由政府统一组织实施改造。集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

(六)其他事项。该章节主要说明出让结果公示、报自然资源厅备案、工业用地按原用途使用以及5年过渡期满可新用途协议出让的情形等规定。